Chính sách thanh toán của một dự án căn hộ thường quyết định người mua có vào được hay không nhiều hơn giá niêm yết. Tài liệu giới thiệu The Ori Space (377 căn thương mại tòa O, đường Gò Hưu, xã Mỹ Hạnh, Tây Ninh; chủ đầu tư Phương Mai Long An) công bố năm phương án và hai gói hỗ trợ lãi suất. Bài này đặt chúng cạnh nhau để chọn theo tình huống tài chính thật.
Giá dự kiến và ba bậc giá
Giá chưa VAT theo tài liệu 04/08/2026 có ba bậc tùy cách trả: thanh toán sớm 95% thấp nhất, thanh toán chuẩn ở giữa, niêm yết kèm vay hỗ trợ lãi suất 4 năm cao nhất. Căn 2PN: khoảng 1,3 / 1,4 / 1,5 tỷ. Căn 1PN+: 1,1 / 1,2 / 1,3 tỷ. Căn 3PN: 1,9 / 2,1 / 2,2 tỷ. Vốn ban đầu 10%: 130 / 150 / 220 triệu. Chênh lệch khoảng 200 triệu giữa bậc thấp và bậc cao ở căn 2PN chính là “giá” của gói hỗ trợ lãi suất — người có sẵn tiền mặt nên so con số này với lãi vay thương mại cùng kỳ hạn.
Năm phương án, lấy căn 2PN làm ví dụ
| Phương án | Cấu trúc | Đóng trước bàn giao | Phù hợp | Đánh đổi |
|---|---|---|---|---|
| 1. Tiêu chuẩn | 15 đợt: 10% → 12 đợt 5%/30 ngày → 25% bàn giao → 5% khi có sổ | 70% | Có sẵn phần lớn tiền, không vay | 75 triệu/tháng liên tục 12 tháng |
| 2. Vay 70% | Khách 30%: 10% → 5% → 15% bàn giao; ngân hàng 70% | ~225 triệu | Thu nhập ổn định, muốn giữ tiền mặt | Lãi sau ưu đãi; cần hồ sơ vay |
| 3. 10% giải ngân | Đóng 10% rồi dừng tới bàn giao; NH giải ngân 35% ở đợt 2 | ~150 triệu | Ít vốn nhất | Phụ thuộc giải ngân; tổng lãi có thể cao hơn |
| 4. Giãn dòng tiền | 27 đợt; 20 đợt 0,25%/tháng xen hai đợt 10%; bàn giao 50% | 3 đợt đầu + 5% + 20% | Muốn đóng đều, nhỏ | Đợt bàn giao 50% rất lớn |
| 5. Giãn 4 năm | 48 tháng, 40 đợt 0,25%/tháng xen các đợt 25% và 15% | Trải dài | Kế hoạch tài chính dài | Cần kỷ luật dòng tiền |
0,25%/tháng — 3,7 triệu — là gì?
Đây là mức dễ hiểu nhầm nhất trong các quảng cáo. 0,25% giá trị căn mỗi tháng (3,2 triệu căn 1PN+ 1,3 tỷ; 3,7 triệu căn 2PN 1,5 tỷ; 5,5 triệu căn 3PN 2,2 tỷ) là đợt thanh toán cho chủ đầu tư ở phương án 4 và 5 — không phải trả góp ngân hàng, không gồm lãi vay, phí bảo hiểm khoản vay hay phí ngân hàng. Sau 20 tháng đóng 0,25% (tổng 5% giá trị căn), người mua vẫn còn đợt bàn giao 50%. Con số 3,7 triệu/tháng chỉ đúng cho một giai đoạn.
Hai gói hỗ trợ lãi suất hoạt động thế nào?
Gói 2 năm: 0% cố định hai năm. Gói 4 năm: 0% hai năm đầu, 7,5% cố định hai năm sau. Ba câu hỏi phải hỏi ngân hàng trước khi chọn: trong thời gian 0% có phải trả gốc không (nếu không, sau ân hạn khoản trả tăng đột ngột); lãi suất từ năm thứ năm tính theo công thức nào; phí trả nợ trước hạn bao nhiêu. Ngân hàng tài trợ và tỷ lệ cho vay chỉ có giá trị khi ghi trong văn bản lúc ký hợp đồng. Bảng tính từng đợt theo từng phương án được trình bày đầy đủ trong bảng giá và chính sách thanh toán The Ori Space.
Khoản nào chưa nằm trong giá?
- Thuế giá trị gia tăng, thường 10% trên giá trị căn hộ (không tính phần giá trị quyền sử dụng đất theo quy định).
- Phí bảo trì 2% giá trị căn chưa VAT, nộp khi bàn giao.
- Lệ phí trước bạ 0,5% khi làm giấy chứng nhận, theo bảng giá nhà đất của tỉnh.
- Nội thất; phí quản lý vận hành sau bàn giao.
Với căn 2PN 1,4 tỷ, riêng VAT và phí bảo trì đã khoảng 170 triệu. Theo luật kinh doanh bất động sản, lần thu đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng thu trước bàn giao có trần — có thể tra tại Thư viện pháp luật.
Chọn thế nào?
Có sẵn ≥70% tiền và không muốn vay: phương án 1 ở bậc giá thanh toán sớm. Thu nhập ổn định, giữ tiền mặt: phương án 2 với gói 2 năm nếu dự định tất toán sớm, gói 4 năm nếu không. Vốn ít: phương án 3, nhưng tính kỹ tổng lãi. Muốn đóng đều: phương án 4 hoặc 5, với điều kiện đã có kế hoạch cho đợt bàn giao 50%. Trong mọi trường hợp, chỉ đặt cọc khi thấy bảng giá có dấu kèm chính sách của đợt — con số trong bài là giá dự kiến.
Số liệu theo tài liệu giới thiệu dự án cập nhật 04/08/2026; chính sách thanh toán, lãi suất và ngân hàng tài trợ có thể thay đổi theo từng đợt mở bán.
